Contrato de Arras: Qué Debes Saber Antes de Comprar una Vivienda

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o anticipo para reservar la vivienda.

Este contrato compromete a ambas partes a seguir adelante con la compraventa en las condiciones pactadas.

¿Para qué sirve un contrato de arras?

El contrato de arras cumple varias funciones:

• Reservar la vivienda para el comprador, evitando que se ofrezca a otros interesados.
• Garantizar el compromiso de ambas partes con la operación.
• Definir las condiciones de la compraventa antes de la firma ante notario.
• Establecer consecuencias en caso de incumplimiento.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

En nuestra inmobiliaria sabemos lo importante que es para nuestros clientes que cada paso en la compraventa de una vivienda se realice con seguridad y sin sorpresas. Por eso, cuando hablamos del contrato de arras, insistimos en que debe redactarse con la máxima claridad, ya que en él se recogen todas las condiciones previas a la firma definitiva.

Este documento no solo sirve para reservar el inmueble, sino también para fijar compromisos y proteger tanto al comprador como al vendedor. A continuación, te explicamos de manera detallada qué información debe contener un contrato de arras completo y bien elaborado.

1.Identificación de las partes

En primer lugar, debe identificarse a las partes que intervienen en la operación, incluyendo los datos personales del comprador y del vendedor —nombre completo, DNI o CIF en caso de sociedades, domicilio de notificación e incluso la representación legal si alguna de las partes es una persona jurídica—.

2.Identificación y descripción del inmueble

En este punto no basta con señalar la dirección; deben constar también la referencia catastral, los datos registrales de la finca (tomo, libro y folio) y, si los hubiera, los elementos anejos como plazas de garaje o trasteros.

También tenemos que reflejar si la vivienda está libre de cargas o, en caso contrario, especificar las hipotecas o gravámenes que pesan sobre ella, así como aportar el certificado correspondiente. En muchos contratos se incorpora también el número de cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.

3.Precio, forma de pago e importe de las arras

El contrato debe recoger con precisión el importe total de la compraventa, la forma en la que se efectuará el pago (transferencia bancaria, cheque, etc.) y dejar claro que la cantidad entregada como arras se descontará del precio final.

A ello se suma la mención expresa de la suma que se entrega como señal y la declaración del vendedor de haberla recibido.

4. Plazo y condiciones para la firma de la escritura pública

Respecto a los plazos, el contrato debe establecer una fecha límite para la firma de la escritura pública de compraventa ante notario, así como el día, hora y lugar previstos.

Conviene aclarar quién fija esa cita —lo habitual es que lo haga el comprador— y cuál será el medio de notificación al vendedor, recomendándose el burofax como sistema más seguro frente a simples correos electrónicos.

5. Reparto de gastos e impuestos

Según la normativa, los gastos de otorgamiento de la escritura suelen correr a cargo del vendedor, mientras que los derivados de la inscripción registral y posteriores corresponden al comprador.

El contrato debe precisar también quién asume la plusvalía municipal y los impuestos asociados a la operación, como el IVA o el ITP, salvo que las partes acuerden otra cosa.

6. Tipo de arras

Además, se debe especificar con claridad qué tipo de arras se pactan (confirmatorias, penitenciales o penales), ya que de ello dependerán las consecuencias en caso de incumplimiento.

7. Plazo de vigencia o caducidad del contrato de arras

También resulta fundamental fijar la vigencia del contrato, indicando hasta qué fecha estará en vigor y qué ocurre si ese plazo expira sin haberse elevado la operación a escritura pública.

8. Cláusulas adicionales (opcionales pero recomendables)

En muchos casos se incorporan cláusulas adicionales que aportan seguridad a ambas partes: la posibilidad de subrogarse en una hipoteca existente, la declaración de que el inmueble está libre de deudas con la comunidad de propietarios o con suministros, o la inclusión de condiciones suspensivas, como la obtención de financiación hipotecaria por parte del comprador

9. Firma de las partes

Finalmente, el contrato debe cerrarse con la firma de ambas partes, comprador y vendedor, indicando el lugar y la fecha en que se suscribe. En determinados supuestos, también puede incorporarse la firma de testigos o intermediarios, como medida de refuerzo.

¿Qué tipos de contrato de arras hay?

En España, existen tres modalidades principales de arras, cada una con características y consecuencias legales diferentes. Conocerlas es fundamental para decidir cuál se adapta mejor a cada compraventa.

1.Arras penitenciales

Las arras penitenciales están reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil español y son las más utilizadas en España. Se caracterizan por permitir a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando una penalización económica. Su objetivo es ofrecer flexibilidad sin perder la seguridad de la operación.

Características principales:

• Permiten al comprador o vendedor desistir del contrato antes de la firma de la escritura.
• Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada como arras.
• Si el vendedor incumple, debe devolver al comprador el doble de lo recibido.
• La cantidad de arras suele establecerse entre un 5% y un 10% del precio del inmueble.

Ventajas:

• Mayor flexibilidad ante imprevistos personales, financieros o legales.
• Garantiza que la parte que cumpla no quede desprotegida.

Desventajas:

• No ofrece la misma seguridad jurídica absoluta que las arras confirmatorias, ya que se puede desistir pagando la penalización.

Ejemplo práctico:
Juan entrega 8.000 € como arras penitenciales para reservar un apartamento. Si decide no comprarlo, perderá esos 8.000 €. Si el vendedor decide no vender, deberá devolverle a Juan 16.000 €.

2. Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias se entregan como un anticipo del precio total de la vivienda y su principal objetivo es confirmar el compromiso de compra. No son una opción para desistir de la operación; están pensadas para reforzar el contrato.

A diferencia de las arras penitenciales, que sí tienen una regulación expresa en el artículo 1454 del Código Civil, las arras confirmatorias no están reguladas de forma específica en la ley pero sí se entienden incluidas dentro de las reglas generales de los contratos y, en particular, en lo dispuesto en los artículos 1124 y siguientes del Código Civil.  

Características principales:

• Se consideran parte del precio total de la vivienda.
• No permiten al comprador desistir de la compraventa sin consecuencias legales.
• Sirven como garantía de que ambas partes cumplirán con lo pactado.
• Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.

Ventajas:

• Mayor seguridad jurídica para ambas partes.
• Evita disputas sobre la intención de cumplir el contrato.

Desventajas:

• No ofrece flexibilidad para desistir si surgen imprevistos.

3. Arras penales

Las arras penales combinan la función de señal con una cláusula penal específica que fija una indemnización determinada en caso de incumplimiento, más allá del precio de las arras. Se suelen usar en operaciones donde se quiere reforzar el compromiso legal de ambas partes.

Al igual que las confirmatorias, las arras penales no tienen una regulación expresa en el Código Civil pero sí se encuadran jurídicamente dentro de la cláusula penal, prevista en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil.

Características principales:

• Incluyen una penalización adicional en caso de incumplimiento.
• No permiten desistir libremente: la penalización es obligatoria.
• Pueden aplicarse tanto al comprador como al vendedor.
• Su cuantía suele ser superior a las arras penitenciales estándar, reflejando el mayor riesgo de incumplimiento.

Ventajas:

• Mayor protección económica frente a incumplimientos.
• Sirve como disuasión frente a la deserción de cualquiera de las partes.

Desventajas:

• Menor flexibilidad, ya que no permite desistir sin consecuencias.
• Puede generar conflictos si la cláusula no está claramente redactada.

¿Cuánto tiempo dura el contrato de arras?

El contrato de arras no tiene un plazo fijado por ley, sino que la duración la establecen las partes de mutuo acuerdo en el propio contrato.

En la práctica, lo habitual es fijar un plazo de entre 30 y 90 días desde la firma del contrato hasta la elevación a escritura pública ante notario. Este margen de tiempo se pacta para que el comprador pueda:

• Gestionar y obtener la financiación hipotecaria.
• Revisar documentación del inmueble (cargas, deudas, certificado energético, etc.).
• Preparar el dinero restante para la compraventa.

El vendedor, por su parte, también dispone de ese tiempo para reunir documentación necesaria (certificados de deuda cero de comunidad, IBI pagado, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, etc.).

En conclusión, el contrato de arras suele durar entre uno y tres meses, pero puede ser más corto o más largo según lo acuerden comprador y vendedor.

¿Se puede prorrogar el contrato de arras?

Sí, el contrato de arras se puede prorrogar, pero solo si comprador y vendedor están de acuerdo en ampliar el plazo fijado inicialmente.

Como la duración de las arras no está establecida por ley, sino que depende de lo pactado en el contrato, nada impide que las partes firmen un anexo al contrato original donde se recoja la nueva fecha límite para otorgar la escritura pública.

El contrato de arras puede prorrogarse siempre que comprador y vendedor estén de acuerdo, pero para que tenga validez debe hacerse por escrito, preferiblemente mediante un anexo al contrato original en el que se indique el nuevo plazo y se ratifiquen las demás condiciones.

No es necesario devolver ni volver a entregar la señal, ya que la prórroga afecta únicamente al tiempo, y conviene dejar claro que durante este periodo adicional se mantienen vigentes las mismas consecuencias en caso de incumplimiento.

¿Y si no me conceden la hipoteca después de firmas las arras?

Si tras firmar el contrato de arras no te conceden la hipoteca, la situación dependerá de lo pactado en el contrato. Si incluye una cláusula suspensiva por financiación, puedes desistir sin perder la señal.

En caso de que no exista esa cláusula, el contrato se debe resolver y se aplican las consecuencias pactadas según el tipo de arras, pudiendo el comprador perder la señal si se trata de arras penitenciales.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No, el contrato de arras no es obligatorio por ley en una compraventa inmobiliaria, pero en la práctica se utiliza con muchísima frecuencia porque ofrece seguridad tanto al comprador como al vendedor.

Su función principal es reservar la vivienda, fijar por escrito las condiciones básicas de la operación y establecer consecuencias en caso de incumplimiento.

De hecho, muchas operaciones se formalizan directamente en la escritura pública ante notario sin necesidad de arras previas, aunque esto suele darse cuando la compraventa es inmediata y ambas partes ya tienen toda la documentación y el dinero preparados. En resumen: no es un requisito legal indispensable, pero sí una herramienta muy recomendable para garantizar que la compraventa se llevará a cabo en los términos pactados.

¿Debo tributar el contrato de arras?

Sí, la firma de un contrato de arras puede tener implicaciones fiscales, aunque depende del tipo de arras y del momento de la operación.

En términos generales:

La entrega de las arras penitenciales o confirmatorias no genera un impuesto directo inmediato, ya que se considera un anticipo sobre el precio de compraventa. La tributación definitiva se produce al formalizar la compraventa.

Si el contrato se rescinde y las arras se pierden (por ejemplo, si el comprador desiste en un contrato de arras penitenciales), el importe recibido por el vendedor se considera un ingreso y tributa como ganancia patrimonial en su IRPF.

Los impuestos asociados a la compraventa, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, se calculan sobre el precio total de la vivienda, no sobre la señal entregada como arras.

En resumen: el contrato de arras no genera un impuesto por sí mismo, pero la cantidad entregada puede afectar al IRPF si se pierde o si el vendedor incumple. Siempre es recomendable contar con asesoramiento fiscal para declarar correctamente cualquier ingreso derivado de arras.

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