¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa en España en 2025?

Al comprar una vivienda en España no solo debes pensar en el precio del inmueble. El comprador también debe asumir impuestos obligatorios que varían según el tipo de vivienda (nueva o usada) y la comunidad autónoma donde se ubique. En esta guía te explicamos en detalle qué impuestos hay que pagar al comprar una casa en España en 2025, te mostraremos ejemplos prácticos y profundizaremos en los impuestos que se aplican en Andalucía.

Para saber qué impuestos hay que pagar al comprar una casa debemos fijarnos en la tipología del inmueble que adquirimos, ya que el tipo de impuesto varía si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano.

1.¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa de segunda mano?

En la compra de vivienda usada el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Grava la compraventa entre particulares.
• El tipo lo fija cada comunidad autónoma.
• Se sitúa entre el 6 % y el 10 % en la mayoría de regiones.

Comunidad Autónoma	ITP (%)
Andalucía	7 %
Aragón	8 %
Asturias	8 %
Baleares	8 %
Canarias	6,5 %
Cantabria	10 %
Castilla-La Mancha	9 %
Castilla y León	8 %
Cataluña	10 %
Ceuta	6 %
Comunidad de Madrid	6 %
Comunidad Valenciana	10 %
Extremadura	8 %
Galicia	10 %
La Rioja	7 %
Melilla	6 %
Murcia	8 %
Navarra	6 %
País Vasco	7 %

Ejemplo práctico: Si compras una vivienda de segunda mano por 200.000 € en Madrid (6%), pagarías 12.000 € de ITP.

2. ¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa casa nueva?

Si se trata de una casa recién construida o de primera transmisión, el comprador debe pagar dos impuestos: IVA y AJD.

2.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• El tipo general es del 10%.
• En viviendas de protección oficial (VPO), el IVA se reduce al 4%.

2.2. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Se paga por la formalización de la compraventa ante notario.
• Varía según la comunidad autónoma: entre 0,5% y 1,5%.

Ejemplo práctico:
Si compras un piso nuevo en Andalucía por 250.000 €, pagarías 25.000 € de IVA (10%) y 3.000€ de AJD (1,2%)

Esta es la tabla de tipos generales de AJD por Comunidades Autónomas:

Comunidad Autónoma	AJD (%)
Andalucía	1,2 %
Aragón	1,5 %
Asturias	1,2 %
Baleares	1,2 %
Canarias	0,4 %
Cantabria	1,5 %
Castilla-La Mancha	1,5 %
Castilla y León	1,5 %
Cataluña	1,5 %
Ceuta	0,5 %
Comunidad de Madrid	0,7 %
Comunidad Valenciana	1,5 %
Extremadura	1,5 %
Galicia	1,5 %
La Rioja	1 %
Melilla	0,5 %
Murcia	1,5 %
Navarra	0,5 %
País Vasco	0,5 %

Comparación de impuestos ITP y AJD en España por Comunidades Autónomas

¿Cuánto tiempo tengo para pagar los impuestos?

En España, tanto el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) como el AJD (Actos Jurídicos Documentados) tienen plazos específicos para ser pagados, que dependen de la comunidad autónoma, pero en general funcionan así:

ITP (Segunda mano)

• Plazo general: 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
• Dónde se paga: en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma.
• Recomendación: pagar dentro del plazo para evitar recargos y sanciones, que aumentan si se retrasa.

AJD (Vivienda nueva)

• Plazo general: 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública en el notario.
• Dónde se paga: también en la Agencia Tributaria autonómica.
• Nota importante: este impuesto se calcula sobre la escritura y normalmente se paga junto al IVA en la operación de obra nueva.

Resumen rápido:

• Tanto ITP como AJD → 30 días hábiles desde la firma.
• Se presentan y pagan en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma.
• Retrasos implican intereses de demora y recargos.

Casos específicos de Andalucía: tipos reducidos en ITP y AJD

En Andalucía, la comunidad tiene normativa propia (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos, y el Decreto-Ley 7/2021, entre otros) que regula los tipos generales y tipos reducidos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

A continuación, te detallamos lo más relevante que debes saber si vas a comprar una vivienda en Andalucía.

Tipos generales en Andalucía

Si nos fijamos en las tablas anteriores, podemos observar que:

• El tipo general para transmisiones patrimoniales onerosas (ITP) en viviendas de segunda mano es actualmente 7 %.
• En AJD, el tipo general es del 1,2 % para documentos notariales vinculados a compra de vivienda.

Pero existen tipos reducidos para facilitar el acceso a la vivienda habitual a determinados colectivos.

Tipos reducidos y situaciones especiales

Andalucía contempla varios supuestos de reducción del tipo de ITP o AJD, generalmente en función del valor del inmueble, del uso (vivienda habitual), de la edad, discapacidad, situación personal, y además si el inmueble está en un municipio con problemas demográficos (“municipios con despoblación”).

Veamos uno a uno los casos que podemos encontrar:

1.Vivienda habitual ≤ 150.000 €

Si adquieres una vivienda para residir en ella y su precio no supera los 150.000 €, puedes beneficiarte de un tipo reducido en el ITP (6 %) y en el AJD (1 %). Esta medida está diseñada para facilitar el acceso a la vivienda habitual, especialmente en compras de menor valor, haciendo que los costes fiscales sean más asumibles para quienes compran su primer hogar o buscan cambiar de residencia principal.

Ejemplo:

-Compra de casa de segunda mano
Una pareja de 36 y 38 años decide comprar su primera vivienda en Chiclana de la Frontera por 140.000 € para vivir allí de manera permanente. Al ser una vivienda habitual con un valor inferior a 150.000 €, pueden beneficiarse de un tipo reducido en el ITP del 6 % (independientemente de su edad).

• Tipo general ITP: 7 % → 9.800 €
• Tipo reducido ITP: 6 % → 8.400 €

Ahorro: 1.400 €

-Compra de casa de obra nueva
La misma pareja decide comprar una vivienda nueva en el mismo municipio por 140.000 €. En este caso:

• AJD tipo general (1,2 %) → 1.680 €
• AJD reducido (1 %) → 1.400 €

Ahorro en AJD: 280 €

2.Menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o terrorismo, o vivienda en un municipio en riesgo de despoblación (≤ 150.000 €)

Si tienes menos de 35 años, has sido víctima de violencia doméstica o terrorismo, o compras tu vivienda en un municipio con riesgo de despoblación puedes acogerte a un tipo aún más reducido: ITP al 3,5 % y AJD al 0,3 %.

Los requisitos son que la vivienda sea tu residencia habitual y que el precio de compraventa no supere los 150.000 €. Este incentivo busca apoyar a colectivos específicos y fomentar la ocupación de municipios con menor densidad poblacional.

Los municipios en despoblación en la provincia de Cádiz en 2025 son: Algar, Benaocaz, El Bosque, Castellar de la Frontera, El Gastor, Grazalema, San Martín del Tesorillo, Setenil de las Bodegas, Torre Alháquime, Villaluenga del Rosario y Zahara de la Sierra.

Ejemplo:

-Compra de casa de segunda mano
Un joven de 37 años compra su vivienda habitual en Zahara de la Sierra, un municipio en riesgo de despoblación, por 140.000 €. Aunque sea mayor de 35 años, debido a la ubicación, puede acogerse al tipo reducido de ITP al 3,5 %.

• Tipo general ITP: 7 % → 9.800 €
• Tipo reducido ITP: 3,5 % → 4.900 €

Ahorro: 4.900 €

-Compra de obra nueva (municipio despoblado, Cádiz):
Si en lugar de segunda mano, compran una vivienda nueva en el mismo municipio:

• AJD tipo general (1,2 %) → 1.680 €
• AJD reducido (0,3 %) → 420 €

Ahorro en AJD: 1.260 €

Setenil de las Bodegas, uno de los pueblos de la provincia de Cádiz con beneficios fiscales por riesgo de despoblación

3.Familia numerosa o persona con discapacidad (≥ 33 %) que compra vivienda habitual ≤ 250.000 €

Los compradores que sean familias numerosas o tengan discapacidad igual o superior al 33 % también pueden beneficiarse de reducciones significativas: ITP al 3,5 % y AJD al 0,1 %.
Esta medida se aplica únicamente cuando la vivienda adquirida sea la residencia habitual, con un valor máximo de 250.000 €, buscando facilitar el acceso a una vivienda adecuada para colectivos con necesidades especiales o cargas familiares importantes.

Ejemplo:

-Comprar casa de segunda mano:

Una familia numerosa decide comprar una vivienda usada por 200.000 €. Al ser familia numerosa, pueden aplicar el tipo reducido de ITP al 3,5 %:

• Tipo general ITP: 7 % → 14.000 €
• Tipo reducido ITP: 3,5 % → 7.000 €

Ahorro: 7.000 €

-Comprar casa de obra nueva:
Si la misma familia adquiere una vivienda nueva por 200.000 €:

• AJD tipo general (1,2 %) → 2.400 €
• AJD reducido (0,1 %) → 200 €

Ahorro en AJD: 2.200 €

Para que puedas visualizarlo todo de una forma más clara y resumida, hemos elaborado esta tabla donde se recoge cada uno de los supuestos.

Supuesto	Gravamen ITP reducido	AJD reducido	Condiciones específicas
Vivienda habitual, valor ≤ 150.000 €	6 % en ITP	1 % en AJD	Que sea vivienda habitual del adquirente, que el precio no supere 150.000 €.
Vivienda habitual, valor ≤ 150.000 € + adquirente menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o terrorismo, o el inmueble en municipio con despoblación	3,5 % en ITP	0,3 % en AJD	Como se indica: menores de 35 años, víctimas, o municipio despoblado.
Vivienda habitual, valor ≤ 250.000 €, adquirente discapacidad ≥ 33% o familia numerosa	3,5 % en ITP	0,1 % en AJD	Que el inmueble sea vivienda habitual de la familia numerosa o persona con discapacidad, valor hasta 250.000 €.

Requisitos para aplicar las reducciones

Para poder aplicar las reducciones fiscales (tipos reducidos de ITP y AJD) al comprar una vivienda en Andalucía debes respetar los siguientes requisitos:

1. Inscribirte en el padrón municipal en ese domicilio
   • Esto demuestra oficialmente que vas a vivir en esa vivienda.
   • La reducción está pensada solo para la residencia habitual, no para casas de inversión o segundas residencias.
2. Mantener la residencia habitual un mínimo de 3 años
   • Garantiza que la vivienda realmente se usa como tu hogar principal durante un período significativo.
   • Evita que alguien compre solo para aprovechar la reducción y luego venda rápidamente.
3. Que el precio de la vivienda no supere los 150.000 €
   • La normativa establece un límite de valor para aplicar el descuento, normalmente enfocado a viviendas de entrada o asequibles, no a inmuebles de alto valor.
   • Asegura que el beneficio fiscal llegue a quienes realmente necesitan apoyo económico para comprar su vivienda.

En resumen: estos requisitos son las “condiciones de uso” de la reducción fiscal. Si no se cumplen, no puedes aplicar los tipos reducidos y deberás pagar los impuestos al tipo general.

Conclusión

Comprar una vivienda en España no solo implica elegir la casa adecuada, sino también conocer bien la carga fiscal que conlleva la operación. El tipo de impuestos dependerá de si se trata de una vivienda de segunda mano (ITP) o de obra nueva (IVA + AJD), y además, cada comunidad autónoma aplica sus propios porcentajes.

En Andalucía, los tipos reducidos ofrecen oportunidades interesantes para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores en municipios en riesgo de despoblación, lo que se traduce en un importante ahorro fiscal en la adquisición de la vivienda habitual.

En provincias como Cádiz, donde existen municipios con beneficios fiscales adicionales, resulta especialmente recomendable analizar bien cada caso antes de dar el paso.

Si estás pensando en comprar una vivienda y tienes dudas sobre qué impuestos pagarás o si puedes beneficiarte de un tipo reducido, contacta con nosotros. Estaremos encantados de asesorarte y ayudarte a planificar tu compra con toda la seguridad y tranquilidad que necesitas.