«Quiero comprar una vivienda, pero… ¿cuánto dinero me dará el banco para la hipoteca?»

Es una de las preguntas que más escuchamos en nuestra inmobiliaria. Y la respuesta no siempre es sencilla.

Aunque muchas personas creen que el banco financia el 100 % del precio de la vivienda, la realidad es que, en la mayoría de los casos, tendrás que aportar una parte con tus propios ahorros.

En esta guía te explicamos cómo calculan los bancos el importe de una hipoteca, qué requisitos suelen exigir y cómo saber si estás preparado para comprar una vivienda.

¿Cuánto financia un banco para comprar una vivienda?

Aunque muchas personas piensan que una entidad financiera puede cubrir el precio completo de una vivienda, lo habitual es que la financiación tenga unos límites y que el comprador deba aportar una parte con sus propios ahorros.

La regla general: el banco financia hasta el 80 %

En la mayoría de los casos, los bancos suelen conceder una financiación de hasta el 80 % del valor de la vivienda, siempre que se trate de una vivienda habitual y que el perfil económico del comprador cumpla los requisitos de la entidad.

Esto significa que el comprador debe disponer del dinero necesario para cubrir:

• El porcentaje que el banco no financia (normalmente el 20 % restante).
• Los gastos asociados a la compraventa, como impuestos, notaría, registro o gestoría.

¿Es igual para todos los tipos de vivienda?

No. El porcentaje de financiación puede variar según la situación del comprador y el tipo de inmueble.

Vivienda habitual

Es el caso más habitual. Las entidades suelen ofrecer mejores condiciones porque se considera la residencia principal del comprador.

Segunda residencia

Cuando se trata de una segunda vivienda, la financiación suele ser menor, ya que los bancos consideran que existe un mayor riesgo en caso de impago.

Viviendas propiedad del banco

En algunos casos, las entidades pueden ofrecer condiciones especiales para viviendas de su propia cartera, aunque dependerá de cada operación.

Excepciones

Existen perfiles que pueden acceder a una financiación superior al 80 %, como algunos jóvenes, funcionarios o compradores con una situación económica especialmente solvente.

Aun así, cada caso se estudia de forma individual y no existe una garantía de financiación concreta.

Ejemplo práctico

Imagina que quieres comprar una vivienda por 180.000 €.

Si el banco financia el 80 % del precio, podría concederte una hipoteca de hasta:

180.000 € × 80 % = 144.000 €

Esto significa que tendrías que aportar:

180.000 € – 144.000 € = 36.000 €

para cubrir la entrada de la vivienda.

Además, deberás contar con los gastos asociados a la compra, por lo que es recomendable disponer de un ahorro adicional antes de iniciar el proceso.

Recuerda: Cada banco aplica sus propios criterios de financiación y estudia cada caso de forma individual. Los ejemplos de este artículo son orientativos y pueden variar según tus ingresos, ahorros, estabilidad laboral y las características de la vivienda.

¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?

Una de las dudas más habituales antes de comprar una casa es saber cuánto dinero es necesario tener ahorrado.

Aunque muchas personas piensan únicamente en la entrada de la vivienda, la realidad es que una compraventa implica otros gastos que también hay que tener en cuenta.

Por eso, antes de empezar a buscar una vivienda, es importante hacer números y conocer cuál será la cantidad aproximada que necesitarás aportar con tus propios ahorros.

La entrada de la vivienda

Como hemos explicado anteriormente, lo más habitual es que el banco financie alrededor del 80 % del valor de la vivienda en una primera residencia.

Esto significa que el comprador debe aportar aproximadamente el 20 % restante.

Por ejemplo, si quieres comprar una vivienda por 180.000 €:

• Financiación hipotecaria aproximada (80 %): 144.000 €
• Aportación inicial del comprador (20 %): 36.000 €

Esta cantidad sería la parte que tendrías que tener disponible para completar la compra junto con los gastos asociados.

Los gastos de comprar una vivienda

Además de la entrada, una compraventa implica una serie de gastos que el comprador debe valorar antes de tomar una decisión.

Entre ellos se encuentran:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En el caso de viviendas de segunda mano, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El porcentaje depende de la comunidad autónoma y de las posibles reducciones o bonificaciones aplicables.

En Andalucía, este impuesto es uno de los principales gastos asociados a la compra de una vivienda.

Notaría y Registro de la Propiedad

Aunque la escritura pública de compraventa tiene unos costes asociados, es importante contar con ellos dentro de la planificación económica.

La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad también supone un gasto para el comprador.

Gestoría y otros trámites

En algunas operaciones puede ser necesario contar con una gestoría para realizar determinados trámites relacionados con la compraventa o la hipoteca.

Otros gastos posibles

Dependiendo de la situación del comprador y de la vivienda, también pueden existir otros gastos como:

• Tasación hipotecaria.
• Gastos relacionados con la financiación.
• Seguros asociados a la hipoteca.

¿Por qué se recomienda tener ahorrado aproximadamente un 30%?

Como referencia general, muchos compradores necesitan disponer de alrededor del 30 % del precio de la vivienda para afrontar la operación con mayor tranquilidad.

Ese porcentaje se divide aproximadamente en:

• 20 % para la entrada de la vivienda.
• 10 % adicional para los gastos de compra.

No obstante, esta cifra es orientativa y puede variar según el precio del inmueble, la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las condiciones de financiación obtenidas.

Ejemplo práctico

Imagina que quieres comprar una vivienda por 180.000 €.

La previsión sería:

–Precio de compra: 180.000 €

 –Hipoteca aproximada (80 %): 144.000 €

 –Ahorro necesario para la entrada: 36.000 €

–Gastos de compra estimados: alrededor de 18.000 € (puede variar según la operación)

Por tanto, el comprador debería contar con un ahorro aproximado de unos 54.000 € para afrontar la compra con mayor seguridad.

Antes de empezar a buscar vivienda, haz tus números

Uno de los errores más frecuentes es encontrar una vivienda que encaja perfectamente, pero descubrir después que la financiación o los ahorros disponibles no son suficientes.

Conocer previamente cuánto dinero necesitas te permitirá:

• Buscar viviendas adaptadas a tu presupuesto real.
• Evitar sorpresas durante la operación.
• Negociar con mayor seguridad.

Tomar decisiones con más tranquilidad.

¿Cómo calcula el banco cuánto puede prestarte?

Una vez que conoces el porcentaje de financiación habitual y el ahorro necesario para comprar una vivienda, surge la gran pregunta: ¿en qué se fija el banco para decidir cuánto dinero puede prestarte?

Aunque muchas personas piensan que todo depende del salario, las entidades financieras analizan varios factores para asegurarse de que podrás devolver el préstamo sin problemas.

Estos son los principales:

Ingresos y estabilidad laboral

El banco valora cuánto ganas, pero sobre todo la estabilidad de esos ingresos. Cuanto más altos y constantes sean, más opciones tendrás de conseguir financiación.

También se tiene en cuenta el tipo de contrato o la trayectoria profesional, ya que la estabilidad laboral aporta mayor seguridad.

Ahorros

Tener ahorros es clave, ya que permite cubrir la entrada y los gastos de compra, además de demostrar buena gestión financiera. Cuanto mayor sea la aportación inicial, menor será el riesgo para el banco.

Nivel de endeudamiento

Se revisan otras deudas que ya tengas (préstamos, tarjetas, coche, etc.). En general, la suma de todas las cuotas no debería superar el 30–35 % de tus ingresos mensuales.

Historial financiero

El banco comprueba si has pagado correctamente otros créditos y si apareces en registros de morosidad. Un buen historial facilita la aprobación.

Edad y tipo de vivienda

La edad influye en el plazo de devolución de la hipoteca, y el tipo de vivienda (habitual, segunda residencia, ubicación o tasación) también puede afectar a las condiciones.

¿Qué ingresos necesito para que me concedan una hipoteca?

No existe un salario mínimo para conseguir una hipoteca. De hecho, dos personas con los mismos ingresos pueden obtener respuestas diferentes por parte del banco.

Entonces, ¿cómo deciden las entidades si puedes asumir un préstamo?

La mayoría de los bancos utilizan una recomendación muy conocida en el sector financiero: la cuota mensual de la hipoteca no debería superar entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos del hogar.

Este porcentaje permite que, además de pagar la hipoteca, puedas hacer frente al resto de gastos habituales, como suministros, alimentación, seguros o imprevistos, sin comprometer tu economía.

La regla del 30-35 %

Aunque cada entidad tiene sus propios criterios de análisis, esta regla sirve como referencia para calcular la capacidad de endeudamiento de una familia.

Veámoslo con un ejemplo.

Ejemplo práctico

Imagina que entre tú y tu pareja tenéis unos ingresos netos mensuales de 2.400 €.

Aplicando la regla del 30-35 %, la cuota mensual recomendable sería:

• 30 % de 2.400 € = 720 €
• 35 % de 2.400 € = 840 €

Esto significa que, en principio, una cuota hipotecaria situada entre 720 € y 840 € al mes estaría dentro de los límites que habitualmente consideran adecuados muchas entidades financieras.

Importante: Esta cifra es orientativa. El importe final dependerá de otros factores como el plazo de la hipoteca, el tipo de interés, las deudas existentes y el perfil económico del comprador.

¿Qué ocurre si ya tengo otros préstamos?

El banco no solo tendrá en cuenta la futura cuota hipotecaria, sino también el resto de pagos mensuales que ya tengas.

Por ejemplo:

• Un préstamo para el coche.
• La financiación de un electrodoméstico.
• Un préstamo personal.
• Pagos aplazados con tarjetas de crédito.

Si la suma de todas estas cuotas supera el porcentaje recomendado sobre tus ingresos, es posible que el banco reduzca el importe de la hipoteca o solicite garantías adicionales.

¿Puedo conseguir una hipoteca si gano menos?

Sí, siempre que la operación sea viable.

El banco valorará el conjunto de tu situación económica: el precio de la vivienda, el importe solicitado, tus ahorros, la estabilidad laboral y el resto de compromisos financieros.

En ocasiones, comprar una vivienda de menor importe o aportar una entrada mayor puede facilitar la aprobación de la financiación.

Más allá del salario

Aunque los ingresos son un factor fundamental, no son el único elemento que influye en la concesión de una hipoteca.

Tener estabilidad laboral, disponer de ahorros suficientes y mantener un buen historial financiero suele ser tan importante como el salario mensual.

Por eso, antes de comenzar la búsqueda de vivienda, es recomendable conocer cuál es tu capacidad real de financiación. Así evitarás visitar inmuebles que estén fuera de tu presupuesto y podrás centrarte en opciones que realmente puedas comprar.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?

Es una situación más habitual de lo que parece y una de las que más dudas genera entre los compradores.

Muchas personas piensan que el banco calculará la hipoteca sobre el precio que han acordado con el vendedor. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la entidad financiera toma como referencia el menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación.

Esto significa que, si la tasación resulta inferior al precio pactado, es posible que tengas que aportar una cantidad mayor de tus propios ahorros.

Ejemplo práctico

Imagina que encuentras una vivienda que te encanta y acuerdas comprarla por 180.000 €.

Cuando el banco solicita la tasación, el inmueble obtiene un valor de 170.000 €.

Aunque el precio de compra sea de 180.000 €, la entidad financiera calculará la financiación sobre los 170.000 €, ya que es el menor de los dos valores.

Si el banco concede una financiación del 80 %, el cálculo sería el siguiente:

• Valor de tasación: 170.000 €
• Financiación (80 %): 136.000 €

Esto significa que, para completar la compra de una vivienda de 180.000 €, deberás aportar 44.000 € de entrada, en lugar de los 36.000 € que habrías necesitado si la tasación hubiera coincidido con el precio de compra.

Y a esa cantidad todavía habrá que sumar los gastos asociados a la compraventa.

¿Por qué ocurre esto?

La tasación es una valoración independiente realizada por un profesional homologado, cuyo objetivo es determinar el valor de mercado del inmueble.

Los bancos utilizan esta valoración como una medida de seguridad para minimizar el riesgo de la operación.

Por eso, aunque comprador y vendedor hayan acordado un precio determinado, la entidad financiera puede limitar el importe de la hipoteca si considera que el valor de la vivienda es inferior.

¿Se puede hacer algo si la tasación es baja?

Dependerá de cada caso, pero existen algunas alternativas:

• Negociar el precio de compra con el vendedor.
• Aportar una mayor cantidad de ahorros.
• Solicitar una segunda tasación, si existen motivos que la justifiquen.
• Consultar con otras entidades financieras para comparar sus condiciones.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100 %?

Una de las preguntas más habituales entre quienes van a comprar su primera vivienda es si existe la posibilidad de conseguir una hipoteca que financie el 100 % del precio de compra.

La respuesta es sí, es posible, pero no es lo habitual.

En la mayoría de los casos, las entidades financieras financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación de la vivienda. Sin embargo, existen determinadas situaciones en las que algunos bancos pueden estudiar una financiación superior.

¿En qué casos podría concederse una hipoteca al 100 %?

Aunque depende de cada banco, hay situaciones en las que puede ser más fácil acceder a una financiación elevada.

Jóvenes compradores

Algunas entidades ofrecen productos específicos para jóvenes, sobre todo en la primera vivienda, con condiciones algo más flexibles.

Viviendas del banco

Si el inmueble es propiedad de la entidad, es habitual que ofrezcan mejores condiciones para facilitar su venta, incluyendo mayor financiación.

Funcionarios y perfiles estables

Los compradores con empleo estable, como funcionarios, suelen tener más opciones de obtener condiciones favorables por su menor riesgo.

Perfiles financieros sólidos

Personas con buenos ingresos, ahorro y poca deuda también pueden acceder a mejores condiciones, según el análisis del banco.

Conseguir una hipoteca al 100% no es fácil, pero tampoco es imposible. Es una opción poco habitual y se concede solo en casos concretos.

¿Necesito un aval para conseguir una hipoteca?

No necesariamente.

La mayoría de las hipotecas se conceden sin aval, pero hay situaciones en las que el banco puede solicitar una garantía adicional.

Un aval es el compromiso de una tercera persona —habitualmente un familiar— de responder por el préstamo si el titular de la hipoteca no puede hacer frente a los pagos.

¿Cuándo puede pedir un banco un aval?

Cada entidad financiera tiene sus propios criterios, pero suele ocurrir cuando:

• El comprador dispone de pocos ahorros.
• Sus ingresos son ajustados para el importe solicitado.
• Tiene poca estabilidad laboral o un contrato temporal.
• Solicita una financiación superior a la habitual.

¿Qué implica ser avalista?

Antes de aceptar ser avalista es importante conocer las consecuencias.

Si el titular deja de pagar la hipoteca, el banco podrá reclamar la deuda al avalista, que responderá con su patrimonio en los términos establecidos en el contrato.

Por ello, es una decisión que debe tomarse con total conocimiento de las responsabilidades que conlleva.

¿Hay alternativas al aval?

En algunos casos sí.

Una mayor aportación inicial, una buena estabilidad laboral o un perfil financiero sólido pueden facilitar la obtención de una hipoteca sin necesidad de presentar un avalista.

¿Qué documentación suele pedir el banco para una hipoteca?

Antes de aprobar una hipoteca, el banco necesita analizar tu situación económica para comprobar que puedes hacer frente al préstamo.

Para ello, te solicitará una serie de documentos que le permitirán estudiar tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus ahorros y tus compromisos financieros.

Aunque la documentación puede variar ligeramente entre entidades y según cada caso, estos son los documentos que habitualmente suelen pedir:

• DNI
• Nóminas
• Declaración de la renta
• Vida laboral
• Extractos bancarios
• Contrato laboral
• Otros ingresos
• Información sobre otras deudas
• Documentación sobre la vivienda

¿Es posible que el banco solicite más documentación?

Sí. Cada operación es diferente y la entidad financiera puede pedir documentación adicional si necesita aclarar algún aspecto de tu situación económica.

Por ejemplo, justificantes de otros ingresos, certificados de titularidad de bienes o documentación relacionada con préstamos existentes.

¿Cómo conseguir mejores condiciones en una hipoteca?

Conseguir una hipoteca no es solo que el banco la apruebe, sino lograr buenas condiciones que te ayuden a ahorrar a largo plazo.

Aunque cada entidad tiene sus criterios, hay factores clave que pueden mejorar tu perfil.

Aumentar tus ahorros

Cuanto más dinero aportes al inicio, menor será la hipoteca y los intereses. También mejora tu perfil ante el banco.

Mantener estabilidad laboral

Un empleo estable o ingresos regulares aumentan las posibilidades de obtener mejores condiciones. En autónomos, se valora la continuidad de ingresos.

Reducir deudas

Tener menos préstamos o pagos pendientes mejora tu capacidad de endeudamiento y la valoración del banco.

Comparar ofertas

Las hipotecas varían en tipo de interés, comisiones y condiciones. Comparar opciones ayuda a encontrar la más adecuada y económica.

Contar con asesoramiento especializado

El proceso hipotecario puede resultar complejo, especialmente cuando se comparan diferentes ofertas y condiciones.

Contar con profesionales especializados puede ayudarte a entender mejor las opciones disponibles y encontrar una financiación adaptada a tus necesidades.

¿Necesitas ayuda para encontrar la mejor hipoteca?

En Livendo sabemos que comprar una vivienda va mucho más allá de encontrar la casa perfecta. La financiación es una parte fundamental del proceso y tomar una buena decisión puede marcar una gran diferencia.

Por eso, colaboramos con HF Hipotecas, especialistas en financiación hipotecaria, que estudian cada caso de forma personalizada y comparan diferentes opciones para ayudarte a encontrar la alternativa que mejor encaje contigo.

Nuestro objetivo es acompañarte durante todo el proceso de compra, desde la búsqueda de la vivienda hasta la financiación, para que puedas tomar decisiones con mayor seguridad y tranquilidad.

Otras preguntas que también nos hacéis